今回は当社がこれまで様々な方の相続に携わった経験から、
『賃貸アパート等の収益不動産を所有されるオーナーや、将来所有を検討されている方々に是非知っておいて欲しいこと』をまとめてみました。
一般的に不動産オーナーとは、自宅の他に所有する土地や建物を、賃貸したり売買したりすることにより収益を得ている方をいいます。
金融機関からの借入れにより、所有する土地の上にアパートなど賃貸用建物を建てられる方も多いと思います。
土地の広さや立地にもよりますが、借入れはときに何千万円や何億円にもなるケースもあります。
そのような大きなリスクを負ってまで始める不動産事業ってどんなものでしょうか？
『一括借上げ・３０年家賃保証！』
こんなキャッチフレーズをよく目にします。
たとえ借金を背負っても、保証された家賃収入で完済できるから安心と思いがちです。
お勤め先から給与をもらいながら、不労所得として家賃収入が入ってくることに魅力を感じて始められる方もいるようです。
ただオーナーの皆さんは、もともと不動産事業に興味があったというより、相続対策として始められたケースが多いのではないでしょうか。
例えば相続税がかかるくらい財産がある方も、借金というマイナスの財産が加わると、課税対象額が減り相続税が軽減されます。
さらに土地に建物が建つことで(活用しにくくなることで)、土地の評価額が下がります。
これらにより二重の節税効果が生まれます。
ただ不動産を用いた極端な節税対策には、以前より税務当局の目が厳しくなっており限界があります。
このように、不動産オーナーが保有する資産には、一般的な預貯金・生命保険・有価証券・不動産に加えて、割と大きな借金がありがちです。
ちなみに金融機関から借入れする際には、返済が滞るリスクに備えて、オーナーが所有する土地や建物に抵当権(担保)が設定されるのが一般的です。
つまり計画通りに収益が得られず返済不能となると、土地や建物を手放さざるを得なくなるのです。
このようなリスクを多くの不動産オーナーが抱えておられる現実があります。
また事業開始から年数が経過し後継者の代ともなると、建物の老朽化に伴う家賃の引下げや修繕・リフォーム費用の発生が考えられます。
そうなると多額の資金が必要となりますが、事業を管理会社へ丸投げされている皆さんは、果たして計画的に資金準備されているのでしょうか？
もし準備しないまま相続が起きてしまったら、相続人は大きな負担を強いられることになると考えられます。
このように不動産事業は単なる節税対策ではなく、長期にわたり事業を行っていく認識と覚悟が必要です。
ここで不動産オーナーの相続人の多くが、次のような不安を感じている実態があります。
①建物が古く今後どうしたらいいのか
②借金が問題なく完済できるのか
③相続税はどのくらいかかるのか
などすぐに解消できないものもあります。
こういった不安が解消されないまま相続することにならないよう、不動産オーナーの皆さんは専門家に相談するなどして、早めに解決しておく必要がありそうです。
